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首都圏中古マンション6月 成約数減少価格大きく上昇 理由は? 

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公益財団法人東日本不動産流通機構より、 2020年6月度の首都圏不動産流通市場の動向について発表がありました。新型コロナウィルス感染拡大に伴う移動制限なども解除され、徐々に平静を取り戻しつつあります。2020年6月度は、成約件数は前年比でマイナスになったものの成約価格は前年より大きく上昇しました。

成約件数は、前年同月比11%減少 成約価格は、前年同月比5.3%上昇

首都圏中古マンション件数の推移(出典 公益財団法人東日本不動産流通機構 月齢速報 サマリーレポート2020年6月度)

首都圏中古マンション件数の推移(出典 公益財団法人東日本不動産流通機構 月齢速報 サマリーレポート2020年6月度)

2020年6月度の首都圏中古マンション成約件数は3,107件で、前年比マイナス11.0%と減少したものの4月(-52.6%)・5月(-38.5%)に比べるとマイナス幅が大きく縮小しています。

首都圏の平均成約価格は、前年同月比5.3%上昇の3,541万円。平均成約平米単価も53.48万円で+1.4%の上昇のです。価格は、前月比で7.4%上昇、平米単価は前月比1.4%の上昇です。

首都圏中古マンション平米単価の推移(出典 公益財団法人東日本不動産流通機構 月齢速報 サマリーレポート2020年6月度)

首都圏中古マンション平米単価の推移(出典 公益財団法人東日本不動産流通機構 月齢速報 サマリーレポート2020年6月度)

都道府県別で見ると、東京都の成約平米単価が前年比0.6%上昇の70.19万円、埼玉県が1.6%上昇の32.53万円、神奈川県が0.8%上昇の43.87万円。千葉県は7.8%上昇の29.87万円となっています。

全エリアとも成約件数は、対前年同月比で減少しているものの価格は前年同月比、前月比で上昇し堅調な動きを示しています。

首都圏中古マンション価格が堅調である要因として挙げられるのが、競合になりうる新築マンション販売の中断です。緊急事態宣言が発令されて以降モデルルームの公開が制限され販売が実質的に中断されていました。6月からは、再開され ていますがある程度中古市場にユーザーが流れたと思われます。

また、新規登録件数(売り出し件数)の減少も要因として挙げられます。首都圏の中古マンション新規登録件数は、2019年9月より対前年同月比でマイナスが続いていますが、2020年3月・-8.4%、2020年4月・-18.0%、2020年5月・-8.5%、2020年6月・-6.7%と直近で新規売り出しが減少しています。これにともない、2020年6月度の在庫件数は前年同月比3.0%減少の45,555件です。

成約件数は4カ月連続で減少しているものの、在庫件数も減っているため需給面ではむしろ逼迫しているエリアも出てきています。新築マンションの販売件数が減少すると、買い替えに伴う売却も少なくなってきます。

当面は、感染対策でモデルルームの接客件数に制限があるため供給戸数も抑えられそうです。マーケットトータルで見ると市場は縮小傾向だと思われますが、需給面は案外バランスが取れて価格動向は、このままの状況が続くかもしれません。

中古マンションの売却はよく検討してから  購入は、物件次第で判断する

2020年4月~6月の東京都の価格帯別の成約件数割合を見ると、2020年1月~3月と比べ4000万円以下の価格帯の成約割合が高まっている一方で、4000万円を超える価格帯の成約割合は下がっています。市場が縮小した中で低価格帯の方がやや動きは良いようです。

また首都圏の、1億以上の高価格帯の中古マンション成約件数は、前期の190件から今期の112件へ減少しており経営層や医療関係者など高所得層への影響が少なくないようです。

成約件数や価格動向を見ると、現在の中古マンションの売却環境は悪くありません。価格帯にもよりますが、住み替えなどで売却の必要がある方は市場価格であれば無理なく売却できるマーケットだと思われます。住宅系の上場不動産投資信託の中には、新型コロナ感染拡大前の価格水準を上回っているのもあります。

今が売り時かどうかは、判断が難しいポイントです。住み替え前提での売却を考えているのであれば、買い替え先の住宅を見つけてからでよいと思います。また、セカンドハウスや投資用区分マンション(ワンルームを除く)に関しては現金化のニーズが高いのであれば売る、当面現金化の必要が無ければ保有で良いと考えます。人の流動性が低下しているので現在賃貸中のマンションは稼働状況は悪くありません。年間リターンを考えても良質なマンションなら保有することをおすすめします。

中古マンションの購入環境は、新型コロナウィルスの感染拡大が落ち着けば厳しくなるかもしれません。購入予算は大切ですが、家族が幸せになる住まいを得ることがそれ以上に重要です。ある程度エリアや候補物件が絞られているのであれば、情報収集することをおすすめします。

また、新築マンションも引渡しが来年中など入居時期が早いマンションが目立ちます。中古マンション価格が高止まりしている中では、新築マンションも十分候補になるでしょう。資金的なリスクが高くなければ、待つのではなく良い物件があれば買うというスタンスを選ぶべきでしょう。

ステイホーム期間を経て、現在の住まいの不満が顕在化した人もいるようです。まずは、その不満をどう解決していくのか家族で考えてみてはいかがでしょうか。

【編集後記】

新型コロナウィルスの感染拡大前に家を購入し引越しをした方から、「前の家は不満があったので、転居できて良かったです」という話を聞きました。家の滞在時間が長くなる中で、改めて住まいの重要性を認識した方も多いのではないでしょうか。

住まいは、生活の礎です。買うにしろ借りるにしろ今の住まいに不満があれば、まずは一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか。

 

【2020年7月13日】追記

2020年7月豪雨は、広範なエリアに甚大な被害をもたらし今も危険な状況が続いています。被災された方、家族の方に深くお見舞い申し上げるとともに早期の復旧を祈念します。

日本赤十字社の寄付についてのページリンク↓

日本赤十字社 令和2年7月豪雨災害義援金