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コロナ禍での東京中古マンション相場 騰落率町名ランキング

中山登志朗氏に聞く『2022 年 LIFULL HOME’S 住みたい街ランキング』

2022年 ライフルホームズ 住みたい街ランキング ニュース&トピックス
2022年 ライフルホームズ 住みたい街ランキング

不動産・住宅情報サイト「LIFULL HOME’S」等の住生活情報サービスを提供する株式会社 LIFULL(ライフル)は、『2022 年 LIFULL HOME’S 住みたい街ランキング』を発表しました。LIFULL HOME’Sに2020年に掲載された物件のうち、実際の検索・問合せ数から算出した「実際に探されている街・駅」のランキング結果。コロナ禍の今、賃貸・購入でどの街への関心が高かったのかがわかります。

ランキングのリリースを紹介するとともに、LIFULL HOME’S 総研 副所長 チーフアナリスト 中山登志朗(なかやま・としあき)氏にインタビュー取材。賃貸、購入の狙い目の街も紹介します。まずは、「借りて住みたい街ランキング」から紹介します。

『2022 年 LIFULL HOME’S 住みたい街ランキング』

郊外志向進む賃貸 2 年連続で借りて住みたい街 1 位は「本厚木」

賃貸は、郊外志向が進んでいます。それを表すのが、トップ5の顔ぶれです。コロナ禍で年々順位を上げた「本厚木」が 2 年連続の 1 位を獲得。また、準近郊・郊外でターミナル性のある街が上位に躍進し、都心・近郊の街は低迷しています。

首都圏版 2022 年 LIFULL HOME'S 借りて住みたい街ランキング

首都圏版 2022 年 LIFULL HOME’S 借りて住みたい街ランキング

上位駅の傾向は、郊外だけれども都心アクセスが悪くないこと。2 年連続の 1 位となった「本厚木」を始め、「大宮(2 位)」「柏(3 位)」「八王子(4 位)」など、準近郊・郊外でも都心方面に乗換なしでアクセス可能な路線があり、駅勢圏(駅周辺の繁華性のある地域)が広い街が共通して上位にランクインしています。

一方で、上位にランクされていた都心周辺のランキングは、前年よりも下がる結果に。「池袋(昨年 5 位→本年 12 位)」、「高円寺(11 位→18 位)」など、生活と交通の利便性が高く、これまで人気のあった都心・近郊が順位を下げています。

LIFULL HOME’Sの分析によれば、コロナ禍の長期化で居住希望エリアの郊外化がさらに鮮明になり、テレワークやオンライン授業が定着。毎日の通勤・通学が前提でなくなり利便性を前提とした都心周辺に居住する必要は薄れ、生活コストを見直す動きが出てきたとのこと。

また、「川崎(昨年 10 位→本年 10 位)」や「荻窪(15 位→14 位)」など、中間的な立地は、順位を維持しています。郊外への意識はあっても、都心へのアクセスなどといった利便性は欠きたくないという エリアも一定の支持を受けています。

LIFULL HOME’Sの分析では、郊外化の有力な要因として生活コストの削減を挙げています。国税庁の調査によると、民間企業の給与は 2019 年から 2 年連続減少。将来不安の拡大で生活コストを少しでも下げる動きが顕在化しているとしています。

長期化するコロナ禍により、これまでの利便性最優先の生活スタイルを見つめ直し、賃貸ユーザーも生活のゆとりや地域コミュニティとのかかわりなどに気持ちを向ける機会がもてるようになりました。今後コロナ禍が終息に向かった場合、再び利便性重視&コロナ以前の生活スタイルに戻るのか、それとも郊外における新たなコミュニティや居住スタイルが生まれるのか、注目です。

3 年連続、買って住みたい街 1 位は「勝どき」 晴海フラッグも影響

一方で、買って住みたい街ランキングでは、昨年の郊外人気から変化が出ており、資産価値の高い物件がある都心の街が上位にランキングしています。

首都圏版 2022 年 LIFULL HOME'S 買って住みたい街ランキング

首都圏版 2022 年 LIFULL HOME’S 買って住みたい街ランキング

3 年連続で 1 位となった「勝どき」周辺には、「パークタワー勝どき」、「晴海フラッグ」といった販売好調な新築マンションの人気物件が揃っています。中でも「晴海フラッグ」は、販売再開された2022年12月の販売期で、平均倍率 8.7 倍、最高111 倍という人気で完売しました。

また、2 年連続 2 位の「白金高輪」、「牛込柳町(昨年 19 位→本年 11 位)」など話題性の高い分譲物件のあった街はランクを維持もしくは順位を上げています。コロナ禍においても、購入ユーザーのニーズは利便性&資産性重視であることに変わりはなく、「コロナ禍でも資産性が高く維持されると期待できる都心や周辺の人気エリア」に関心が集まっています。「横浜」は、昨年 23 位から本年 3 位に急上昇していますが、駅周辺での再開発が活発に行われています。

都心回帰の傾向がみられる一方で、通勤・通学の減少や物件価格の高騰により郊外需要も堅調です。「平塚(昨年 14位→本年 5 位)」「八街(17 位→7 位)」「千葉(13 位→8 位)」などテレワークの進捗と物件価格の高騰を背景としたニーズの受け皿として準近郊・郊外が上位に多く躍進。都心志向が戻りつつも郊外需要も堅調と言えます。

順位を急上昇させた街の共通点は、活気を感じられる商店街

LIFULL HOME’Sの分析では、大きくランキングを挙げた街の特徴として、活気ある商店街が身近にあることを挙げています。「東中野(昨年 67 位→本年 9 位)」や「三ノ輪(95 位→12 位)」、「入谷(66位→14 位)」が大きく順位アップ。

商店街のある街は新たな住居エリアに対する漠然とした不安や、生活上のちょっとした不便や不案内を解消する要素を備えています。庶民的な商店街の存在は、ショッピングセンターや大規模なスーパーマーケットにはない、人情やふれ合い、癒しや安心感といった目に見えない効果も。街の活気が住まい探しの一つの要素となっていると推測されています。

With コロナの生活も 2 年が経過し、感染に対する不安や脅威といったものが日常と共存する環境下。都心・近郊の人気住宅地がランキング上位に登場したことは、コロナ後をある程度イメージした利便性と資産性の高い都心周辺エリアに買っておきたいという要望と、コロナ禍だからこそ比較的移動が少なくて済む“職住近接”を実現したいという二つのニーズが購入ニーズでは現れています。

おすすめの街は、賃貸では『本厚木』、購入では『牛込柳町』

ランキング発表後、分析・解説をしたLIFULL HOME’S 総研 副所長 チーフアナリスト 中山登志朗(なかやま・としあき)氏に個別にインタビュー取材を行いました。以下がその内容になります。

LIFULL HOME’S 総研 副所長 チーフアナリスト 中山登志朗氏

LIFULL HOME'S 総研 副所長 チーフアナリスト 中山登志朗(なかやま・としあき)氏

LIFULL HOME’S 総研 副所長 チーフアナリスト 中山登志朗(なかやま・としあき)氏

 

出版社を経て、1998年から 不動産調査会社にて不動産マーケット分析、知見提供業務を担当。不動産市況分析の専門家としてテレビ、新聞、雑誌、ウェブサイトなどメディアへのコメント提供、寄稿、出演を行うほか、年間多数の不動産市況セミナーで講演。2014 年 9 月に HOME’S 総研副所長に就任。国土交通省、経済産業省、東京都ほかの審議会委員などを歴任。(一社)安心ストック住宅推進協会理事。

 

 

筆者 :中山さん 本日は、ありがとうございました。一番、意外だったのは八街駅が上位にランクしていることですね。

中山氏:八街は、房総半島の入り口なんですね。中古マンションの物件価格が730万円とかなり安い。このくらいの価格なら、資産価値も気にせずにアクションを起こせます。これが湘南エリアとなると、4000万円~5000万円程度の予算が必要になる。バブル期に郊外に目を向ける人が増えたように、価格面でも安い千葉には注目が集まっています。

筆者 :確かに、2021年の千葉県のマンションは、好調でした。柏や流山おおたかの森、柏の葉キャンパス、南船橋に海浜幕張や稲毛海岸といった京葉線沿線。大規模マンションでも早期完売した物件が多い。

中山氏:80㎡台でも5,000万円台で手が届く。坪単価が250万円程度で買えるのは千葉県ぐらいです。埼玉県でも、浦和や大宮といった中心市街地は、坪単価300万円超えで一般の人には手が出しにくくなっていますね。都心に近い埼玉は、強気の価格設定です。

筆者 :賃貸と購入で、ランキングの違いはあるものの「お金を大事に考える」点は、両者に共通しているポイントだと思うのですが。

中山氏:その通りだと思います。最近のユーザーの傾向として「損得で考えている人が多い」。買った値段が大きく下がることは、避けたいと思っている人がほとんどです。住宅ローン控除制度の改定などお金に関することに敏感ですね。

筆者 :確かに、そういう風潮は広がってるかもしれませんね。

中山氏:例えば「徒歩10分以内の物件でないと損ですよね」という質問があったりする。「損得重視」の考え方だと、失敗しやすい。「損得重視で買うなとずっと語っているけど、伝わらないですね」。

筆者 :バブル崩壊を経験していないのも一因かもしれないですね。市場リスクが発生すると、全て下がってしまう。資産価値も確かに大切ですけど、資産ポートフォリオも大切ですね。価格変動が少ない地方都市の一戸建てに住んでいる人は、バブル崩壊の影響がほとんどなかった。住宅ローンも終わっているし。

中山氏:上昇局面がずっと続いているから、仕方ないかもしれませんね。全体のポートフォリオを描けてないのに、マンションの資産価値だけ気にしている。住宅のみで資産形成をしようとするのは危ういですね。

筆者 :今回の賃貸のランキングで、郊外化という傾向がありましたが、今後価格面でも影響しますか?

中山氏:賃料は、エリアごとの地域性が大きく、また粘着性(変動しにくい)や遅行性(遅れて現れる)があります。マーケットに変化があっても、しばらくは賃料に反映されてこない。例えば、1位の本厚木の賃料は、この2年でじんわりと上がってきていて流入している人も緩やかに増えている。この傾向が続けば、賃料にもプラスの傾向はあるかもしれません。

中山氏:一方で、都心のワンルーム賃料は、頭打ちになっている。感染爆発が起こった2021年の8月頃は、賃料が下がっていました。都心の賃貸業者の話では、以前と比べ貸しにくくなっている。大学生の中には、友人同士で賃料の安い郊外に移り住むケースもあります。

筆者 :都市部の単身向けのアパートは、入居率が厳しいと聞きます。リモートで授業を受けるなら、都心に住む必要はないですね。

筆者 :ランキングの上位の中で、おすすめの街を紹介いただけますか。

中山氏:賃貸では、1位の本厚木です。注目度は、上がっているものの価格は依然として手頃です。この10年間で、駅前再開発などで街の整備が進み、イメージも一変しました。新宿へ直通で、50分でアクセス可能で都心アクセスも悪くない。商店街もきれいに整っていて、街を歩くと暮らしやすく感じます。ぜひ注目していただきたいと思います。

中山氏:購入では、11位の牛込柳町です。2021年は18位でしたが、今年さらにランクがアップしています。上位に来ている勝どきや白金高輪のように大規模なマンションは無いのですが、道路の拡幅などの街の整備が進みイメージが大きくアップしています。神楽坂が近いわりに、神楽坂ほど高くない。小規模なマンションが過去に供給されているので、中古なら選択肢も豊富です。

筆者 :購入のランキングを見ると、台東区が目立ちますね。「浅草」が4位、「三ノ輪」が12位、「入谷」が14位にランクしています。

中山氏:台東区を含め、城東・城北エリアは、中堅デベロッパーを中心にコンパクトマンションの供給が活発化しています。都心エリアの価格が上昇する中、近さと手ごろ感から注目を集めています。

 

筆者 :近畿圏の、注目のエリアはどこですか?

中山氏:近畿圏では、ランキングの表を見ていただいて分かるように、借りて住みたい、買って住みたいともに大阪に一極集中です。

近畿圏版 2022 年 LIFULL HOME'S 借りて住みたい 買って住みたい街ランキング

近畿圏版 2022 年 LIFULL HOME’S 借りて住みたい 買って住みたい街ランキング

 

中山氏:首都圏と近畿圏の違いの要因としては、街のスケールの違いがあります。例えば、首都圏で郊外に移り住んでも、本厚木や柏のように駅前の風景は大きくは変わらない。近畿圏で、1時間も移動すると商業利便性などがかなり低くなります。また、都心エリアの価格の違いも大きい。東京都心のマンション価格は、大きく上昇していますが大阪の都心部は、首都圏の都心ほどではない。例えば、首都圏では都心エリアとつくばエクスプレス線だと2.5倍から3倍程度の価格差がある。大阪は、そこまで郊外との差がない。賃貸も同様のことが言えます。

筆者 :確かに大阪市の中心部は、坪単価400万円以下のマンションも多くほかの都市と比べても高くないですね。

中山氏:テレワークの比率も近畿圏は、首都圏ほど高くない。この違いは、大きい。大阪の中心部は、オフィスの移転が進んでいて地価もそれほど高くない。土地の値段は、少しづつ上がっているが供給戸数も多く価格が抑えられています。マンション化の動きは、今後も進みそうですね。

筆者 :首都圏の倉庫や工場がマンションに変わっていったことが、大阪ではオフィスビルで起きているのですね。本社機能を東京にうつしているのも影響しているのですかね。

中山氏:近畿圏の1位の江坂は、新大阪駅へのアクセスが良い。伊丹空港も近く、転勤族が好む場所です。東京への出張がスムーズなのもポイントです。

筆者 :三宮や姫路も新幹線アクセスが良い駅ですね。首都圏と違って、メジャーな駅が上位にランクしているのは面白いですね。

 

筆者 :最後に今年のマーケットについてどう考えますか。

中山氏:住宅ローン控除の制度改正がありましたが、低炭素住宅やZEH住宅の控除枠は大きくなっています。控除期間も13年に延長され、しっかりしたつくりの住宅を普及させようという動きになっています。新築住宅の価格は、下がらないと思います。

また、中古住宅も新築の影響を受けるので、中古の需要も堅調に進むのではないでしょうか。首都圏では、じわりと価格の上昇が進むと考えます。住宅性能の高い住宅のニーズは、根強いと思います。

筆者 :ありがとうございました。