「HARUMI FLAG」分譲街区の売主10社は、「HARUMI FLAG SKY DUO」の販売開始に向けて、新「HARUMI FLAGパビリオン」を開設し、2023年4月8日（土）より事前案内会（完全予約制）を開始することを発表した。同マンションは、2023年6月下旬より第1期販売開始を予定しており、販売予定価格は、4,800万円台（1LDK）～34,900万円台（3LDK）となっている。
※2023年7月8日 第1期概要を追記しました。
「HARUMI FLAG」の板状棟は、引渡し時に事務所スペースとして利用予定の部屋をいくつか残すのみで、売り出し住戸は全て完売。最高倍率が100倍を超える住戸が出るなど人気を博した。「HARUMI FLAG SKY DUO」は、情報を公開した2023年1月10日（火）からエントリー数が10,500件を超えすでに来場予約も2,800組を超えており2023年5月中旬まで予約が埋まっているようだ。
HARUMI FLAG の全体街区の模型（筆者撮影）
筆者は、メディア向けに先行した実施された、「HARUMI FLAG SKY DUO」のパビリオン内覧会を見学。商品企画の素晴らしさから板状棟に続き、「SKY DUO」も人気が集まることを実感した。今回は、パビリオン内部の紹介と2023年6月に予定されている第1期で申し込むメリットを紹介したい。
東京最前列のポジショニング 板状棟を上回るハイスペックな住空間
まずは、 「HARUMI FLAG SKY DUO」の特長を確認してみよう。まず挙げられるのは、海に囲まれた場所だからこその眺望だ。レインボーブリッジや都心の高層ビル群が広がる幻想的な風景。湾岸エリアの突端部だからこその眺望が楽しめる。その感動を共有するために、48階のラウンジ THE BRIDGE を用意。分譲街区（SEA VILLAGE・SUN VILLAGE・PARK VILLAGE）の入居者様が利用できる。都心方面を望むSUN VILLAGEの「SKY LOUNGE URBAN」は、約280㎡もの広大な空間に「シティビュー」をコンセプトにした空間づくりに。PARK VILLAGEには「オーシャンビュー」をコンセプトに、リゾートの解放感を意識した空間づくりを施した、約180㎡の「SKY LOUNGE OCEAN」を用意している。
HARUMI FLAG SKY DUO SKY LOUNGE URBAN 完成予想CG
安心・安全と快適性を追求した先進のすまいであることもSKY DUOの特徴。安全と住空間の理想を追求した免制震ハイブリッド工法と長期優良住宅認定の取得している。地震時に建物への力を伝えにくくし、躯体への負担を低減する免震構造を採用。さらに地震エネルギーが建物に及ぼす影響を低減する制震装置も採用することで、地震に対する安全性を追求している。
さらに、免震構造により住空間のゆとりを最大限確保する柱配置の実現や、間柱型の制震装置により、住空間への影響を極力抑えることで、恵まれた眺望環境を最大限に享受できるよう居住空間実現も追及している。専有部を見ると、凹凸の少ないスッキリした空間が目にとまるが、免震構造を採用していることも理由のようだ。免震構造＋制振構造は、板状棟にはなかった魅力だ。
また、設計段階において「劣化対策」や「省エネ性」「バリアフリー性」など各対策を多数満たしており、長期優良住宅の認定を取得済み。将来への可変性に富んだスケルトン・インフィルも採用されている。専有部の平均面積は約74㎡、リビング・ダイニングの天井高は約2,600mmというゆとりのある住空間。廊下の有効幅は約1,000mm、サッシュ高は約2,100mmもあり、フルフラット設計など開放感を感じられる工夫が見られる。
さらに、日本では初めてとなる蓄電池とエネファームの両方を全住戸に設置という特長に加え、一次エネルギー消費量の削減を目指した計画のもと、HEMS 、節水機能の高い水栓の採用等により、高い省エネ性能を持つ住宅であることを示す「低炭素建築物認定」を取得している。
板状棟も1mの廊下幅や広い専有面積など高い居住性で人気を集めたが、防災性や省エネ性などのスペック面ではSKY DUOが上回っている。
モデルルームで開放的な空間を体感 天井高2.6mリビング＆ハイサッシ
HARUMI FLAG SKY DUO 6TM77TYPE モデルルームのリビング（筆者撮影）
モデルルームは、95㎡台、77㎡台、135㎡台の3タイプ用意されている（一部未再現）。中に入って実感したのが、スッキリした空間と天井高約2600㎜＆ハイサッシの開放感だ。タワーマンションらしく階高を十分確保しており、通常フロアのリビングの天井高は約2600㎜。廊下幅も約1ｍ確保されており、スムーズな動線だ。板状棟でもゆとりあるつくりは、高く評価されていた。板状棟を見学した人も納得のつくりだろう。
HARUMI FLAG SKY DUO 6TM95TYPE モデルルームのリビングダイニング（筆者撮影）
住戸からの景色も再現されており、レインボーブリッジのある西側・南側の眺望はとても良い。板状棟を超える高層階の値付けは、眺望が強く反映されたものになっている。
HARUMI FLAG SKY DUO 6TM95TYPE モデルルームのリビング（筆者撮影）
パイプスペースを住戸の外に配したスケルトン・インフィル工法でつくられているので、専有部内に無駄なスペースがなく収納などが多いのも特徴的だ。玄関部分も折り上げ天井で演出。キッチンゾーンは、約2300㎜、廊下は約2250㎜、ユニットバスは約2200㎜とゆとりがある。
HARUMI FLAG SKY DUO 6TM77TYPE モデルルームのキッチン（筆者撮影）
キッチンも上質感ある天板でかつ多機能で使いやすく、生活シーンを踏まえ上手く設計されていると感じた。バルコニーの奥行きも約2ｍあり着地性に優れているのもうれしい。
プレミアムフロアは、専有部を外に出しより開放感溢れるつくりに
HARUMI FLAG SKY DUO ５TH135ATYPE モデルルームのリビング（筆者撮影）
49階と50階については、プレミアムフロアになっており天井高が高く、専有部を外に出すことでより開放的に。全館空調システムエアロテックも採用されている。
HARUMI FLAG SKY DUO ５TH135ATYPE モデルルームのキッチンからの眺め（筆者撮影）
モデルルームでは、専有部内にある柱をうまくコーディネートし、上質感あふれる空間に。丸みのある優しいつくりだ。
HARUMI FLAG SKY DUO ５TH135ATYPE モデルルームのキッチン（筆者撮影）
現時点の最高予定価格が、34,900万円台（100万円単位）ということだが、立地特性を考えるとかなりの人気になるのではなかろうか。
西・南向き強く、北・東向きに値ごろ感 35階72㎡台で8100万円台予定
HARUMI FLAG SKY DUO メディア向け発表会での販売住戸と予定価格（35階西向きの例）
HARUMI FLAG SKY DUO メディア向け発表会での販売住戸と予定価格
発表会では、一部住戸の予定価格も発表になったが、眺望の良い西向きが強く、北向きや東向きは、やや抑えた設定に感じた。豊洲方面がビューの東向き35階72㎡台3LDKの予定価格は、8100万円台。都心のほかのタワーマンションに比べると思いのほか値ごろ感があると思った。
柱型が極力専有部に入らないつくりで、天井を活かした大型収納など収納量豊富だ。板状棟を抽選で外れて買えなかった人はかなりいると思われるが、予算的にも検討を続ける人が多いのではなかろうか。
第1期が狙い目の理由 プラン・カラーのセレクトができる住戸多い
現時点の資料請求件数や来場予約数を見ると、第1期の販売が人気になるのはほぼ間違いないだろう。しかし、今年は大規模再開発プロジェクト「グランドシティタワー月島」の販売が8月に予定されているなどタワーマンションのラインアップが豊富だ。来年には、「勝どき」駅徒歩10分の「豊海地区第一種市街地再開発事業」の販売もスタートする見込み。「SKY DUO」は、2街区で1455戸の規模があるが総戸数の3割程度は第1期で販売する可能性が高いと考える。購入できる可能性は、先々よりも高いのではなかろうか。
HARUMI FLAG SKY DUO パビリオン内のカラーセレクトのプレゼンテーション（筆者撮影）
また、今回の「HARUMI FLAG SKY DUO」の魅力として、セレクトプランやカラーセレクトができる住戸がまだ多くあることが挙げられる。既に下層階は難しいようだが、1期のかなりの数の住戸はセレクトプランやカラーセレクトの対象になるようだ（現地取材）。カラーセレクトは、8バリエーションあり、好みのテイストに仕上げられるのは第1期で購入するメリットだろう。
この度、 三井不動産からHARUMI FLAG内の商業施設名称が、ライフスタイルパークシリーズ「ららテラス」ブランドを冠した、「三井ショッピングパーク ららテラス HARUMI FLAG」に決定したことが発表された。 約1万㎡の店舗面積に、晴海エリアの日常生活を支え、スーパーマーケットや保育園、ウェルネス施設など、多様なライフスタイルに対応する約40店舗が出店する。2024年春に開業予定だ。2024年春には、板状棟の引き渡しとともに、新設される晴海西小学校、晴海西中学校も開校予定。街づくりが進めば、注目度がさらに高まる可能性は高い。有明や豊洲の例もあるように、注目度が高まる前が狙い目だろう。
HARUMI FLAG の建設地 2024年春には、板状棟が竣工する（筆者撮影）
もう一つ留意したいのが、引き渡し時期だ。現時点の物件概要では、2025年秋竣工予定で引き渡しは、2025年10月下旬 となっている。近年のタワーマンションの売出し事例を見ると、後発の販売期の場合に、入居時期を伸ばす例が目立つ。事業主側の決算期の事情にもよるようだ。本件がどういう計画になっているかは不明だが、金利上昇局面を踏まえると引き渡しは早いほうが良い。これも1期での検討をおすすめする理由の一つだ。
いよいよ明日から見学会がスタートする。まだ伝えきれない魅力はあるが、現地で確かめてほしい。皆さんに良きマンションとの出会いがあることを願う。
2023年7月8日《HARUMI FLAG SKY DUO》第1期概要追記
登録受付期間：2023年7月8日(土)10時～2023年7月16日(日)16時
＜登録受付期間はオンライン登録での登録申込と対面での登録申込で期間が異なります＞
オンライン登録期間：2023年7月8日(土)10時～2023年7月14日(金)17時
対面登録期間：2023年7月8日(土)10時～2023年7月16日(日)16時 ※登録受付時間は10時～18時(最終日は16時まで)
SUN VILLAGE【第二工区（タワー棟）】第1期物件概要
所在地：東京都中央区晴海五丁目503番（地番）
交通：都営大江戸線「勝どき」駅（A3a出口利用）へ徒歩18分
用途地域 ：商業地域
構造・規模 鉄筋コンクリ―ト造一部鉄骨造地上50階地下1階建
総戸数：733戸
販売戸数：276戸
販売価格：5,440万円（1戸）～32,790万円（1戸）
最多販売価格帯：6,800万円台・6,900 万円台（11戸）※100万円単位
専有面積：49.38㎡～145.54㎡
バルコニー面積：11.27㎡～51.72㎡
間取り：1LDK～3LDK
管理費：（月額） 19,060円～56,180円
修繕積立金：（月額） 9,630円～28,380円
修繕積立基金：（引渡時一括払） 1,155,600円～3,405,600円
駐車場：総戸数733戸に対し301台(機械式300台（うち、車椅子使用者用4台）、荷捌き用1台／月額使用料：30,500円～32,500円)
自転車置場 ：総戸数733戸に対し1,106台(ラック式1,100台、平置6台／月額使用料:300円～1,200円)
バイク置場：総戸数733戸に対し37台(月額使用料: 3,000円) ※第一工区内に設置
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬
設計：株式会社三菱地所設計、前田建設工業株式会社
施工：前田建設工業株式会社
街区管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社
管理形態：第一工区含む区分所有者全員により街区管理組合を組成し、管理会社に委託
管理員の勤務形態 ：通勤
分譲後の権利形態 ：敷地と建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有。
広告表示の有効期限：2023年7月17日（月・祝）
備考 ※SUN VILLAGE【第二工区(タワー棟)】第1期販売では、登録住戸のうちPARK VILLAGE【第二工区（タワー棟）】第1期販売と合わせて１住戸のみを対象に２倍の倍率を設定。複数住戸に登録も場合は、２倍の対象となる住戸を１住戸のみご選択。その他の住戸の倍率は１倍に。なお、複数住戸に登録の場合、PARK VILLAGE【第二工区（タワー棟）】第1期販売と合わせて１名義２戸まで。1名義3住戸以上の登録が発覚した場合は、登録の無効または当選権利の無効となる場合がある。
PARK VILLAGE【第二工区（タワー棟）】第1期物件概要
所在地 ：東京都中央区晴海五丁目504番（地番）
交通：都営大江戸線「勝どき」駅（A3a出口利用）へ徒歩18分
用途地域：商業地域
構造・規模：鉄筋コンクリ―ト造一部鉄骨造地上50階地下1階建
総戸数：722戸
販売戸数：297戸
販売価格：4,840万円（1戸）～34,990万円（1戸）
最多販売価格帯：6,100万円台（7戸）※100万円単位
専有面積：47.74㎡～161.12㎡
バルコニー面積：11.90㎡～49.71㎡
間取り：1LDK～3LDK
管理費：（月額） 18,760円～63,320円
修繕積立金：（月額） 9,120円～30,770円
修繕積立基金：（引渡時一括払） 1,094,400円～3,692,400円
駐車場：総戸数722戸に対し301台(機械式300台（うち車椅子使用者用4台）、荷捌き用1台／月額使用料：30,500円～32,500円)
自転車置場：総戸数722戸に対し1,089台(ラック式1,083台、平置6台／月額使用料: 300円～1,200円)
バイク置場：総戸数722戸に対し31台(月額使用料: 3,000円) ※第一工区内に設置
建物竣工予定時期：2025年秋
入居予定時期：2025年10月下旬
設計：株式会社日建ハウジングシステム、三井住友建設株式会社
施工：三井住友建設株式会社
街区管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
管理形態：第一工区含む区分所有者全員により街区管理組合を組成し、管理会社に委託
管理員の勤務形態：通勤
分譲後の権利形態：敷地と建物共用部分は専有面積割合による所有権の共有。
広告表示の有効期限：2023年7月17日（月・祝）
備考 ※PARK VILLAGE【第二工区(タワー棟)】第1期販売では、登録住戸のうちSUN VILLAGE【第二工区(タワー棟)】第1期販売と合わせて１住戸のみを対象に２倍の倍率を設定。複数住戸に登録する場合は、２倍の対象となる住戸を１住戸のみ選択。その他の住戸の倍率は１倍に。なお、複数住戸に登録する場合、SUN VILLAGE【第二工区(タワー棟)】第1期販売と合わせて１名義２戸まで。1名義3住戸以上の登録が発覚した場合は、登録の無効または当選権利の無効とする場合がある。
