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令和2年第1四半期地価上昇鈍化 5年ぶり下落地点現る

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2020年6月19日、国土交通省から主要都市の高度利用地等(全国100 地区)における令和2年1月1日~令和2年4月1日の地価動向(地価ルックレポート)が発表されました。1月以降の新型コロナウイルス感染拡大以降、初めての公表。住宅価格の動向を占う上でも重要な指標です。結果を見ると、全国的に影響が出てるようです。

平成26年第2四半期以降久々にマイナス地点 首都圏では、横浜元町が下落

地価LOOKレポートとは、主要都市の地価動向を先行的に表しやすい高度利用地等の地区について、四半期毎に地価動向を把握することにより先行的な地価動向を明らかにするもの。銀座、歌舞伎町などの商業地や番町などの人気住宅地のうち全国100地点を不動産鑑定士によって定点調査しています。

レポートによれば、上昇が前回の97地区より減少し73 地区に、横ばいが前回3地区から23 地区となりました。3%以上6%未満の上昇は、前回19から大きく減少し4地区に、前回4地区あった、6%以上の上昇の地区はなくなりました。

上昇・横ばいの地区数の割合の推移

上昇・横ばいの地区数の割合の推移

また、下落が平成26年第2四半期以来出現。4地区(「元町」(横浜市)、「岐阜駅北口」(岐阜市)、「丸亀町周辺」(高松市)、「大濠」(福岡市)が3%未満の下落になりました。

要因としては、新型コロナウイルス感染症の感染拡大に伴い、多くの地区で需要者の様子見など取引の停滞が見られたこと。地価動向の変化が大きかった地区では、特にホテル、店舗需要の比重が高く、感染症の影響が見られました。なお、今回は4 月1 日時点における評価であり、引き続き新型コロナウイルス感染症の地価への影響が続くと思われます。

なお、首都圏で前回(令和元年第4四半期)の上昇傾向から横ばいに転じたのは、次の15地点です。

所沢駅西口(所沢市 商業)、番町(千代田区 住宅)、佃・月島(中央区 住宅)、池袋東口(豊島区 商業)、品川(品川区 住宅)、青海・台場(江東区 商業)、二子玉川(世田谷区 住宅)、立川(立川市 商業)、立川(立川市 住宅)、横浜駅西口(西区 商業)、みなとみらい(西区 商業)、センター南(都筑区 住宅)、川崎駅東口(川崎区 商業)、武蔵小杉(中原区 商業)、新百合ヶ丘(麻生区 住宅)

湾岸エリアや郊外の中核市街地の一部が、上昇から横ばいに転じています。

取引停滞で、方向性が見えず 不動産市場への影響は夏以降の可能性

新型コロナウィルスの感染拡大は、新築マンションの供給動向にも影響を及ぼしています。不動産経済研究所発表の令和2年5月度の新築マンションの発売戸数は 、対前年同月(2,206 戸)比 82.2%減の393 戸。前月(686 戸)と比べても 42.7%減少しています。

なお月間契約率は 72.3%。前月の 78.9%に比べて 6.6 ポイントダウン、前年同月の 60.0%に比べて 12.3 ポイントアップとなっています。  1 戸当り平均価格は、前年同月比で6.4%上昇の6,485 万円、1 ㎡当り単価は、前年同月比21.3%アップの108.4 万円となっています。

5月末現在の翌月繰越販売在庫数は 7,773 戸、2020 年 6 月の発売戸数は 1,000 戸の見込みです。緊急事態宣言下で、モデルルームをクローズしていた物件が多く、過去4年間(2019年 2,259 戸、2018年 2,659 戸、2017年 2,284 戸、2016年 3,050 戸)と比べても供給戸数は限られます。

2020年5月度の首都圏中古マンション価格が対前月で上昇しているように、取引が停滞する中で価格の方向感が掴みにくい状況が続いています。地価が下落に転じれば、新築マンションの先安観が出てくる可能性がありますが、土地価格の趨勢が見えてくるまでに半年程度の期間を要するかもしれません。

◆首都圏中古マンション価格は下がらず 5月は前月比2.3%上昇

注目なのは、銀座(地価ルックレポートでは、平成30年第3四半期から横ばい)など中心市街地のこれからの地価動向。新型コロナウイルスの影響で、来街客は減っており賃料などの影響がでるのは避けられないと思います。回復を見込んで踏み止まるかそれとも下落するか。都心の地価動向を見る上で重要なモノサシになるでしょう。

株式マーケットは、日本を含めた各国の大規模な金融緩和と景気対策でコロナ前の水準に近づきつつあります。世界的には依然として感染拡大が続いていますが、悲観しすぎず、楽観せず、ファクト(事実)を見極めることが大切だと思います。