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駅前約 2.4ha の大規模再開発 「コモレ四谷」が竣工

津田沼ザ・タワーが完売 2019年3月マンション市場

津田沼ザ・タワーの完成予想模型 マーケット情報
津田沼ザ・タワーの完成予想模型

2018年度が終わり2019年度が始まりました。新元号も令和になることが発表。次の時代に向けての準備が進んでいます。マンション市場では、引渡しが2019年10月1日以降の新築マンション価格が消費税10%に引き上げられています。3月のマンション市場を振り返ります。

2019年2月契約率65.5% 津田沼ザ・タワー完売 好調物件も目立ち2極化

不動産経済研究所発表の「2019年2月度首都圏のマンション市場動向」によれば、2019年2月度の首都圏新築マンション販売戸数は、前年同月比7.1%減少の2,313戸。契約率は、65.5%となっており前月よりも2%ダウンしています。

1戸当たりの価格は、6,292万円で前年同月比2.7%のアップ。平米単価は91.1万円でこちらも2.5%上昇しています。また販売在庫数は8,572戸で前月比で468戸の減少。昨年の同月は6,563戸なので2,000戸近く在庫は増えています。

価格上昇によって販売が鈍化しているようにも見えますが、好調物件や中古マンションマーケットを見ると違った側面が見えてきます。

継続期の好調物件は、順調に成約件数を伸ばしている物件が目立ちます。中でも「津田沼」駅ペデストリアンデッキ直結徒歩4分の地上44階建て総戸数が759戸のタワーレジデンス「津田沼ザ・タワー」が4月を待たずに完売しました。

2018年3月から販売開始ですので1年強で759戸全戸販売したことになります。免震構造採用、ワイドスパン中心の居住性の高い間取り、新街区のある南口側などセールスポイントの多いマンションでしたが広域集客が簡単ではない千葉県のエリア特性を考えるとこのスピードは驚きです。

総武線快速の通勤利便性×駅直結ということで広域集客がある程度はかれたことや駅近の大規模マンションの競合が少なく申込歩留まりが高かったことなども要因でしょう。消費税が引上げ前に買えたわけですから購入者のメリットもありましたね。

プラウドタワー東池袋の完成予想模型

「プラウドタワー東池袋」の完成予想模型 ワイドスパンや南向き比率の高さが特徴

その他、「プラウドタワー池袋」(132戸)など人気エリアの間取りに特徴があるマンションや「レーベン川越南台The Arena」(155戸)のようにエリアで久々の供給で坪単価150万円台とリーズナブルな物件も竣工前に完売しています。

東西線「葛西」駅より徒歩18分ではあるものの23区内としては4000万円台で購入できた「リビオシティ・ルネ葛西」(439戸)もあと少しの残(4月10日時点)。昨年竣工済みだった好立地マンションの完売も目立ち例年通り新春を迎えてそこそこ物件は動いていたようです。

3月度の中古マンション成約件数は、前年比7.8%も増加 価格も3.6%上昇

東日本不動産流通機構発表の2019年3月度の首都圏中古マンション動向によれば、成約件数は昨年同月比7.8%増加の4,117件と大幅に増加。成約価格は、3.6%上昇の3,490万円。成約平米単価が3.6%上昇の53.96万円となっており直近の最高値を更新しました。

首都圏中古マンション成約動向(2019年3月度)

首都圏中古マンション成約動向(2019年3月度)

在庫件数が、2019年1月に過去最高の 48,796 件なったこともあり天井感が出ているとの憶測が一部出ていましたが、成約件数の大幅な上昇で在庫も大きく減少しています。

先日、中堅のリノベーション会社の仕入れの方に聞いた話では、昨年末にかけて在庫が積み上がったため年明けに価格調整したところ2月に大きく成約件数を伸ばし今はむしろ仕入れ在庫が不足しているとのことでした。

高価格帯マンションの一部は販売が長期化しているものも依然としてあるようですが、3月の中古マンション市場はかなり活況だったと言えるでしょう。

しかし、総戸数500戸を超える大規模マンションでも売り住戸が無い中古マンションがある一方で、複数の売出し住戸があるマンションもあります。中古の場合は、住み替えや転勤など個人の事情で売りに出されるケースも多いので選択肢が多いエリアなら購入チャンスのタイミングかもしれません。

一方、新築マンションでは一部のディベロッパーで決算対策と思われる引渡し時期の調整が見られます。中には、すでに竣工済みなのに来年4月以降もしくはそれより先の物件もあります。当然消費税は、2019年10月1日以降10%になるのである程度相場の先高観を見込んでのことなのでしょう。

今年は、いよいよ発表になる分譲戸数4,145戸の大規模プロジェクト「HARUMI FLAG」の供給などマーケットに大きな影響を与える物件も登場します(4月中に紹介します)。一部価格調整は見られますが低金利を活かして早めに動くことも大切だと思います。

【編集後記】

1月はいそぐ、2月はにげる、3月はさるといいますが「津田沼ザ・タワー」の759戸はこの規模にしてはかなり早いスピードで完売しました。「HRUMI FLAG」など次の好調物件はどれがなるのか。人気化するマンションを購入するには、早く動くことが大切ですね。

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