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首都圏中古マンション価格は、2012年から6年で35%の大幅上昇

マーケット情報
再開発で姿を変えた目黒駅前(2018年12月撮影)

中古マンション成約件数が高水準 6年前より平米単価は35.1%上昇

公益財団法人東日本不動産流通機構から首都圏不動産流通市場の動向(2018年)が発表されました。首都圏の中古マンションの成約件数は37,217件(前年比0.3%減)となり4年ぶりに前年を下回ったものの3年連続で37,000件台の高水準を維持。成約物件価格は、3,333万円(前年3195万円から4.3%上昇)6年連続で上昇しています。

中古マンション成約状況

中古マンション成約状況(出典:公益財団法人東日本不動産流通機構 首都圏不動産流通市場の動向(2018年))

成約物件の1平米単価は首都圏平均で51.61万円(前年比3.2%上昇)で、6年前の38.19万円と比べ35.1%も上昇しています。価格の上昇を受けて売出し物件数も2年ぶりに増加し206,901件(前年比6.7%増)と初めて20万件を超え過去最高の水準になっています。

分譲マンションの価格は、6年で29.3% 1331万円上昇

中古マンション市場の活発化の要因としては、新築マンション市場の価格上昇が挙げられます。不動産経済研究所発表の首都圏マンション市場動向(2018年)によれば、2018年の首都圏分譲マンションの供給戸数は、前年比3.4%増加の3万7132戸。1戸当たりの平均価格は5871万円で、前年よりも0.6%ダウンしたものの高値を維持。2012年の4540万円と比べると29.3%の上昇です。この6年間の上昇幅を見ると新築マンションが1331万円に対し、中古マンションが833万円。中古市場に一定層が流れるのも理解できます。

分譲マンション市場を都県別に見ると、東京都区部の平均価格が7142万円、都下が5235万円、神奈川県5457万円、埼玉県4305万円、千葉県4306万円。供給戸数は、東京都区部が0.4%の微減、都下8.7%減、神奈川3.8%減に対し埼玉県8.5%増、千葉県48.5%増となっており幕張ベイパークや津田沼の大規模再開発がスタートした千葉県の供給増加が顕著となっています。

新築戸建住宅(レインズ)の成約価格は、6年間で49万円(1.4%)の伸び

首都圏不動産流通市場の動向(2018年)の新築戸建ての成約状況を見ると2018年の成約価格は前年比2.0%マイナスの3468万円。2012年の成約価格3419万円と比べるとわずか1.4%の伸びで上昇幅も49万円。中小規模の戸建てのデータが反映されているとはいえマンションとは大きく異なる動きとなっています。中古戸建も同様で、2012年の成約価格3785万円に対し2018年は3849万円。こちらも6年間でわずか1.7%の伸びです。

同じ首都圏でもマンション市場と戸建市場で価格動向に大きな差異がある要因としてまず建築費の違いが挙げられます。東京五輪や復興需要によって、大手ゼネコンはフル回転の状況で労務費や資材価格も上昇。マンションの工事費もアップしています。戸建てに使う木材は、住宅着工戸数の減少によって余裕があり建築費の伸びもマンションほどではありません。また、マンション市場と違い自社で工場を持つパワービルダー系の企業の供給シェアが高いことも新築戸建住宅の価格が抑えられている要因です。

さらに挙げられるのが、人口構造とライフスタイルの変化です。一般的に新築戸建てを購入する層は、30代のファミリー層が中心です。それに対しマンションは、単身層からシニア層まで幅広い需要層のニーズがあります。ライフスタイルの変化によって、鍵一本で安心して出掛けられるマンションニーズが強まっていることが価格動向にも影響しているのでしょう。一戸建てを選ぶかマンションを選ぶかは、家族のスタイルによっても異なります。住まいのタイプやエリアによっても価格動向が異なる点は、住まいを選ぶ際に押さえたいポイントだと思います。