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高台の1000坪超「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」のモデルルーム マンション探訪記
「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」のモデルルーム

三菱地所レジデンスとモリモトは、三菱地所レジデンスにて実施している生物多様性保全に向けての取り組み「BIO NET INITIATIVE」(ビオネット・イニシアチブ)を「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」に導入し、大規模緑化や既存樹木の保存などを実施することをリリースしました。

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」は、目黒区自由が丘アドレスで1,000 坪を超える広さの敷地に、大規模な緑地空間を残した希少性の高いプロジェクト。リリースの内容と現地を訪ねて感じたプロジェクトの魅力を紹介します。

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の外観完成予想図

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の外観完成予想図

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」物件概要
所 在 地:東京都目黒区自由が丘 3 丁目 158 番 5(地番)
交 通:東急東横線・大井町線「自由が丘」駅(正面口)より徒歩 9 分
総 戸 数:44 戸(募集対象外住戸 12 戸含む)
構造・規模:鉄筋コンクリート造地上 3 階地下 1 階
敷地面 積:3,619.27 ㎡(1,094.83 坪)(売買対象面積)、3,618.89 ㎡(建築確認対象面積)
用途地 域:第一種低層住居専用地域
間 取 り:1LDK+S(納戸)~3LDK
専有面 積:74.72 ㎡~175.46 ㎡
竣工予 定:2022 年 6 月下旬(予定)
引渡予 定:2022 年 8 月上旬(予定)
売 主:三菱地所レジデンス株式会社、株式会社モリモト
設計・施工:東急建設株式会社

※上記は参考情報です。詳細は、公式HPをご確認ください。

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の現地案内図

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の現地案内図

 

三菱地所レジデンスの「ザ・パークハウス」では、2015 年 2 月以降、原則として全ての物件で「ビオネット・イニシアチブ」を導入しています。「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」における生物多様性保全に向けての取り組みは、以下の通りとなっています。

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の外観完成予想図

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の外観完成予想図

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」における生物や陽性保全の取り組み

◆大規模な緑地空間による緑量の確保と生物誘致
従前の植物や在来種により敷地の 25%を緑地化し、生物多様性に貢献する面積 29%超を確保

◆着工前の環境調査(家屋・植生・生態系を対象)の活用と地域への寄贈
計画地はイヌ・オオカミ研究の第一人者として知られる故・平岩米吉氏の「白日荘」と呼ばれた屋敷跡地。公益財団法人日本自然保護協会と連携し実施した調査結果を取り組みに生かすとともに、日本近代文学館や、自由が丘エリアにおける街づくりや景観形成を目指す自由が丘街並み形成委員会の事務局を務める都市再生推進法人株式会社ジェイ・スピリットに寄贈。

◆既存樹木や表土、希少な植物の保存
既存樹木や表土、希少な植物の敷地外一時保管および計画地への再移植を実施。草原環境を好む生き物の新たな住処や、土中に存した生き物のための生息環境を創出。

生物多様性保全に向けての取り組み「ビオネット・イニシアチブ」概要
「ビオネット・イニシアチブ」とは、物件規模や敷地面積に関わらず、原則として全ての「ザ・パークハウス」において、生物多様性の保全に配慮した植栽計画を行うという、三菱地所レジデンスの取り組み。分譲マンション敷地内の植栽設計において、協力造園業者と連携した緑化計画を実施することで、マンション敷地が生き物飛来の中継地となり、地域に「緑のネットワーク」を広げている。三菱地所レジデンスでは、生物多様性の保全のための対応ガイドラインを作成し、大きく 5 つのアクションに分けられる行動指針に基づいて、原則全ての物件で生物多様性の保全に取り組んでいます。

 

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の植栽計画平面図イメージ

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の植栽計画平面図イメージ

■「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の生物多様性保全に向けての取り組みの詳細

【大規模な緑地空間による緑量の確保と生物誘致】
「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の1,000 坪を超える敷地のうち 25%を緑地化し、さらに南側には最大 390 ㎡以上の「ひとかたまりの緑地」を確保。中高木は「アラカシ」「スダジイ」「シラカシ」など 260 本(区基準の約 2 倍)、低木は「ムラサキシキブ」「アセビ」「ドウダンツツジ」など 3,900 株以上(都基準(区基準無し)の約 23 倍)を植樹します。

既存・移植の樹木をあわせて、高さ 3m 以上の高木は 80 本超、高さ 1.5m 以上の中木は 180 本超、樹種は 75 種以上となる予定。また周辺の自然環境や土地の成り立ちに関して調査のうえ、従前の植物や地域の在来種を植樹することで、敷地内だけでなく周囲の自然と調和した緑地を創出し、生物多様性の保全を促進。

敷地南側に設ける最大の緑地においては、高木は 100%、中木は 80%が在来種で構成される。誘致目標として、「シジュウカラ」と、「ヤマトシジミ」「ナミアゲハ」「クロアゲハ」などチョウ 5種を定め、鳥類や昆虫などが食物を採れる所を提供すべく、花や実のなる植物を配置。また地上に住む小動物の隠れ家となるようなすき間の多い建造物「エコスタック」や、巣箱・バードバスの設置を予定している。

さらに、緑地を分断している舗装道路の一部を非舗装にしたり、植栽帯内に設置するフェンスの基礎形状を独立基礎としたりするなど、ミミズやオケラなど地中の小動物の移動経路を妨げないように配慮。これらの取り組みにより生物多様性に貢献する面積 29%超を確保し、「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」は ABINC 認証も取得している。

【着工前の環境調査(家屋・植生・生態系を対象)の活用と地域への寄贈】
日本自然保護協会と連携し、既存の家屋や家具、庭園や自然環境の植生・生態系について、着工前に調査・記録を行っています。本計画地は、イヌ科動物の研究者、平岩米吉氏の邸宅「白日荘」の存する敷地でした。昭和初期に建てられた主屋と付属の建築群および庭園が残され、敷地内には動植物が自然環境を形成していました。

調査内容は生物多様性保全に向けての取り組みに活用するとともに、貴重な調査結果を報告書にまとめ、地域に記録保存するため、またこれからの地域のまちづくりに活かされるよう、日本近代文学館やジェイ・スピリットに寄贈。なお ABINC 認証取得に向け、特定の指標種に関する周辺環境調査は標準として行っておりますが、「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」における、工事着手前の計画地内に存する既存の植生・生態系を対象とした調査記録は、三菱地所レジデンスで初の試みとのこと。

【既存樹木や表土、希少な植物の保存】
マツの大木 2 本をはじめとした既存樹木を、南側の公開広場や西側沿道部から望める位置などに、原位置保存、または移植を実施。事前調査によって確認された植物の一部は、工事期間中敷地外で一時保管し、計画地へ再移植する予定。

「ウマノスズクサ」は、東京都区部で絶滅危惧 II 類にも指定されている希少な植物で、再移植による保存に努める。その他、「チガヤ」や「ハギ」なども再移植します。これらの植物は、「ウマノスズクサ」を食草とする「ジャコウアゲハ」や、「ハギ」を食草とする「キタキチョウ」などの飛来が期待できるという。

なお、生態系の基盤でもある土中の生き物の生息環境保全に努めるべく、「アカマツ」、「クロマツ」周辺においては、もとあった土壌の改変を行わない。また、その他にも一部表土を、工事期間中敷地外の圃場(ほじょう)にて保管し、竣工時に再利用する。このような、表土そのものを保管・再利用する取り組みは、三菱地所レジデンス初の試みとのこと。

【引渡し後の取り組み(予定)】
生物多様性保全の取り組みについて、効果や課題を経年的に把握するため、引渡し後の一定期間、
管理組合とともに、植生や生態系の状況についてモニタリングの継続を予定している。定期的に調査を行うことで、出現する生物種の特徴や経年変化等を把握し、管理組合や地域に共有するとともに、日本自然保護協会による評価・アドバイスをもとに、管理組合に対し、植栽等の効果的な整備や維持管理について継続して提案していく。

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の特徴

●自由が丘アドレスにおける分譲マンションで初の敷地面積 1,000 坪超
閑静な「第一種低層住居専用地域」の、南傾斜の高台に位置する、唯一性の高い物件
● 駅前の華やぎを感じながらも、落ち着いた雰囲気が漂うエリア
東急東横線「自由が丘」駅から徒歩9 分の利便性と良好な住環境が両立した立地
● 自由が丘初の「ヴィンテージマンション」を目指した外観デザイン
水平ラインを意識した木調軒天仕上げの大庇や、一枚ずつ丁寧に窯で焼かれ、緑にあふれた環境に馴染むアースカラーの外壁タイルなどを採用
●平均専有面積 100 ㎡超の多彩なプランバリエーション
130~170 ㎡の大型 3LDK 住戸も用意。大型車も格納可能な地下循環パズル式機械式駐車場32 区画を確保

自由が丘エリア最大の1000坪超の敷地 高台&高低差を活かした配棟計画

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の建設地(西側)

現地へは、「自由が丘」駅北口から洒落たお店が点在するメイプル通りを抜けるアプローチ。見学当日は、平日の朝だったので、目黒通り沿いにある産業能率大学に通う学生の列が見えました。右折して、すずかけ通りを超え高台へ上ると閑静な邸宅街が広がります。

3600㎡超もある広い敷地は西・北・東の3方向道路に面しておりとても開放的。第一種低層住居専用地域でこれだけの敷地は城南エリアでは早々出会えないでしょう。建ぺい率が70%、容積率が100%ですから、これだけの敷地のスケールがあるからこそ分譲マンションが実現したとも言えます。

 

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の建設地

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の建設地(北側)

邸宅街だけに、周囲の街並みも整っています。外構部に庭木を設けた一戸建てが多く歩いていて心地よい。敷地内からは、既存樹として残したマツも見えました。

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の建設地

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の建設地(南東側)

北側は、それなりに車が通っているものの東側・西側道路は、車通りはほとんどありません。目黒区の住宅街らしい落ち着いたロケーションです。

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の建設地

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」の建設地(東側)

敷地のプランニングは、丘に位置し南傾斜の高低差を活かして樹木を階層化。南側からは緑量を感じ、森のような厚みのある樹林をつくります。

第一種低層住居地域では、望みにくい駐車場も総戸数44戸に対し32台確保できている。また、南にワイドなコの字型の配棟で、各住戸の間口もワイドスパン中心。住居系エリアのマンションは、狭小な間口になりやすいですが、ワイドスパンで通風・採光が良好な点は高く評価できます。

4月10日より事前案内会は始まっていますが、予約は順調に入っている模様です。価格は現時点で未定ですが、専有面積が70㎡台以上でもありほぼ全戸が億ションとなることが予想されます。

10年に一度ぐらいとも思える好立地の低層レジデンス「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」。都心・城南エリアの注目物件の一つだと思います。

 

自由が丘駅前

自由が丘駅前

【編集後記】
地元に親しまれた場所だけに、既存の樹木や植物の保存など歴史を継承し新しく植栽を施すなど環境形成に配慮したプランニングになっています。住環境を守りやすい第一種低層住居専用地域でかつ高台という恵まれたロケーション。人気になるのも当然かもしれません。

現地近くの街路

現地近くの街路

(2021年4月22日 モデルルーム見学追記)
モデルルームをリモートで見学させていただきました。玄関や廊下は、上質感溢れる大理石のしつらえ。第一種低層住居専用地域でありながら、天井高約2.55mを確保。プライベートとパブリックを分離した独立性の高いつくり。バルコニーの奥行きも約2mあり上部をガラスパネルとしリビングから景色を楽しめるようになっています。キッチンの天板など仕様もセレクト可能です。

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」のモデルルームタイプの基本プラン

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」のモデルルームの基本プラン 専有面積/146.37㎡ 

価格は、現時点では未定ですが平均坪単価は600万円は超えるとのこと。第一期の販売は6月の中旬を予定しています。資料請求件数は4月20日時点で2000件超。40代~60代の実需層中心で、高級レジデンスだけに経営者層や医師の検討も多いようです。

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」のモデルルーム

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」のモデルルーム

 

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」のモデルルーム

「ザ・パークハウス 自由が丘ディアナガーデン」のモデルルーム

 

リビングだけでなく、全居室が天井カセット式エアコンを設置。第一種低層住居専用地域でありながら、天井高を確保できているのは高台で敷地にゆとりがあるからこそ。販売動向に、注目したいと思います。