「HARUMI FLAG」は、令和版「美しが丘」か？家族が見る夢

2019年の注目物件「HARUMI FLAG」事前案内会のスタートから2ヵ月余りが経ちました。3千組を超える事前予約を集め、パビリオンの見学がなかなか取れない状況が続きましたが7月から商談なしで自由に見学できるフリー見学会がスタート。パビリオンを見学できるチャンスも増えてきました。第一期の販売が近づくなか、どんな暮らしが求められてこれだけの注目を集めているのか、「HARUMI FLAG」の建設地を訪ね考えてみました。

周りが海、総敷地面積13万3906.26平米、総戸数5632戸が叶えること

「HARUMI　FLAG]のSEA VILLAGE の建設地

1万件をはるかに超える資料請求を集めモデルルームの事前予約すらなかなか取れない状況が続いている「HARUMI FLAG」。この人気の理由は何か、6月に再度現地を訪ね各街区を探訪。プロジェクトの持つポテンシャルをあらためて実感しました。

まず挙げられるのが、周りが海で総敷地面積13万3906.26平米、総戸数5632戸のスケールを活かした特徴的なランドスケープであることです。大規模開発としては珍しい23棟を配置した多棟構成の配置で、日照や通風などに影響が極力出ないように配置。既に第一工区の建物は上部まで立ち上がっているので住戸からの抜け感や見晴らしをイメージしやすくなっていますが、大きなネックのある住戸が少なくなっています。

3方向に海を抱くロケーションなので、SEA VILLAGEのように開放的な住戸配置も可能。また駐車場を地下に配置することで得られた空地率50%の敷地に対し4万平米超もの広さの4つの庭園を設置。パークフロントの景色を楽しめます。

さらに、51室の共用施設を設けうち26室が相互利用可能にしていることも「HARUMI FLAG」の特徴です。その中には、タワー棟であるT棟48階のスカイラウンジも入っておりどの住戸を購入した方でも開放的な景色を楽しむことができます。

また、現地を歩いてみて感じたのが建物のデザイン性の高さ。マスターアーキテクトにパークシティ武蔵小杉など豊富な実績を持つ光井純氏を起用し、街全体を一つの建物群としてデザインした全体構成は、スケールだけでなく安定感を感じます。

また、エリアごとに担当デザイナーを変えることで、かつての団地にありがちなプレーンな街並みではなく、個性的な建物の表情を演出。共通するトーンもあり調和と個性を活かしたデザインになっています。

各々が個性を放つ環境創造は、多様化する令和時代に求められる要素なのかもしれません。植栽計画やライティングは、これからですが起用されたデザイナーの顔ぶれを見るとかなり期待が持てると感じました。

商業・公園・学校・保育　調和のとれたコミュニティ形成に期待

建設中の商業施設

商業施設の完成予想図

商業、公園、学校、保育など暮らしに必要な生活関連施設が揃う街づくりであることも「HARUMI FLAG」の大きな魅力です。東京湾岸エリアは、港南エリアや品川シーサイドエリア、芝浦エリアなど様々な再開発がこれまで進んできましたが、既存の倉庫街であることや開発街区が一帯でなかったりして公園が不足していたり教育施設が身近になかったり買い物施設が十分でなかたりするケースが目立ちました。

「HARUMI FLAG」では、PORT VILLAGE（賃貸棟）に定員約250人の保育施設を設置。小・中学校も街の中心に誕生し延べ床面積約19000平米もの商業施設棟も設けられます。これだけの買い物スペースがあればスーパーマーケットなど日常の買い物には困らないでしょう。

もう一つ魅力的なのが人工的に造られる公園や街路樹などの豊富な自然です。かつて湿地帯だった東京の公園の多くは、武家屋敷あとや東京都によって後から整備されたものです。小金井公園、舎人公園、水元公園、砧公園なども東京都の緑地計画によって誕生したものです。

晴海ふ頭公園や晴海緑道公園も街区周辺で整備されるので、街が完成すれば海が身近にありながら森もある心地よい住環境が生まれることでしょう。

さらに、街区にはシニア住宅や介護住宅、シェアハウス、賃貸住宅もつくられます。ライフステージが変わっても暮らしやすい街づくりは長寿社会にもフィットするのではないでしょうか。

7月下旬販売開始予定　8月4日（日）が登録締め切り（予定）

「HARUMI　FLAG」のモデルルーム

85平米台を住戸の最多面積帯とするなど広い専有面積を確保し、第一工区の最低専有面積がSAN VILLAGEで61.06平米、PARK VILLAGEで66.59平米、SEA VILLAGEで85.37平米であるなど一定の広さの間取りであることも「HARUMI　FLAG」の特徴です。

現時点の予定価格を見ると専有面積の割にはリーズナブルな価格設定だと思いますがそれでも5000万円を超える価格設定ということで、購入層は世帯年収が少なくても1000万円以上の共働き層が中心になるのではないでしょうか。

筆者は、これまでいくつもの大規模プロジェクトを見てきましたが総戸数が賃貸を含め5000戸を超える「HARUMI　FLAG」のようなプロジェクトは思い浮かびません。平均家族数が、3人としても1万5000人を超える人口を誇る街が誕生することになります。

1世帯の2名が成人とすると11000人以上の有権者数。2019年4月21日に行われた中央区議会議員選挙（定員30名　立候補者数44名）の当選者の得票数の最低ラインが1062票）ですので極論いえば10名の区議会議員が誕生する数。地域に影響力を持つ新たな町が生まれるとも言えます。

「HARUMI　FLAG」の昭和版の対比として思い浮かんだのが田園都市構想の一環でつくられた東急田園都市線「たまプラーザ」駅から広がる美しい住宅地「美しが丘」です。車道と歩道を分離した、先進的な街づくりを実施。自然の丘陵を活かし一定の敷地面積を確保することで、ドラマの舞台になるなど憧れの住宅街として多くの人に支持されました。今も一万世帯以上の家族が暮らす人気の街として知られます。

地価上昇や工事費のアップで、70平米に満たない3LDKタイプの供給が主流となる中で100平米を超える間取りが主流のSEA　VILLAGEのように永住志向の本格的な暮らしを提案で来ている点は、「HARUMI　FLAG」の大いに評価できるポイントだと思います。

また、管理費や修繕積立金の設定や修繕積立基金を一定額当初から預かる点も、マンション運営という長期の視点で考えるとプラスでしょう。投資目的で購入するようなマンションではないとは思いますが、東急田園都市線の「美しが丘」が多くの家族に夢を与えたように、都心で働く高年収の共働き層の理想のステージになるのではないでしょうか。

現時点（2019年7月3日）では、7月下旬より登録が始まり8月4日が登録締め切りの予定。戸数規模があるので購入のチャンスは多いと思いますが、住戸を選びやすいのは第1期のメリット。資金的に無理なく買える方なら一度は検討すべきプロジェクトだと思います。

【編集後記】

美しが丘の分譲が始まった昭和40年代は、高度成長期。田園都市線も開通しサラリーマン世帯の夢のマイホームとして人気を集めました。会社勤めの夫と専業主婦に子供2人から3人といった家族構成にフィットする住まいでした。

今は、20代から30代の子供のいる家族でも共働きの比率が高まっています。平均的に見ると男性より女性の方が通勤距離が短いことを踏まえると「HARUMI FLAG」の「東京」駅約3.3㎞圏の立地は、理想的な場所なのかもしれません。

もうすぐ始まる「HARUMI　FLAG」の第1期の販売ですが、SEA　VILLAGEとPARK　VILLAGEの一部の販売となりそうです。中でも魅力的なのがレインボーブリッジ方向の景色が眺められるPARK　VILLAGEのA棟でしょう。南方向にレインボーブリッジが見える場所は早々ないですから人気になるのではないでしょうか。

また、SEA　VILLAGEの100㎡超の間取りは玄関側もアウトフレームになっていてプランニングのゆとりを感じました。最近上階では見ないスロップシンクも全戸にこの街区はついています。おそらく事業計画に余裕があるからこその企画。多くの人が違いを感じて集まるのも当然かもしれません。