水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化

不動産取引時において、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を事前に説明することを義
務づけることとする宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が令和2年7月17日公布され、令和2年8月28日施行されました。

背景にあるのは、近年頻発している大規模水災害。甚大な被害が生じており、水害リスクに関する情報が不動産取引における重要な要素になっています。

令和元年の台風19号後の二子玉川

水防法の規定に基づき作成されている水害ハザードマップは、近年の浸水被害エリアと多くが一致しており水害リスクを示す重要な情報として認知されています。

今般、重要事項説明の対象項目として追加されることになり、不動産取引時にハザードマップにおける取引対象物件の所在地について説明することが義務化されました。

【改正の概要】
宅地建物取引業法施行規則について
宅地建物取引業法において、重要事項説明として、契約を締結するかどうかの判断に多大な影響を及ぼす重要な事項について、購入者等に対して事前に説明することを義務づけています。重要事項説明の対象項目として、水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を追加。

宅地建物取引業法の解釈・運用のガイドラインについて
・水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと
・市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したもので
あって、入手可能な最新のものを使うこと
・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと
・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認する
ことのないよう配慮すること

不動産取引の前に行う重要事項説明において、売買契約ではハザードマップを資料として提示するのは、多くの仲介会社でこれまでも行われてきましたが、宅地建物取引業法施行規則の一部が改正され義務化されることで、より厳格な運用が行われることになります。

各自治体のHPで閲覧できるハザードマップを確認しよう

平成27年の水防法改正により、国、都道府県又は市町村は想定し得る最大規模の降雨・高潮に対応した浸水想定を実施し、市町村はこれに応じた避難方法等を住民等に適切に周知するためにハザードマップを作成することが義務づけられました。

足立区のハザードマップ（荒川が氾濫した場合）

多くの自治体では、ハザードマップを自治体のHPで公開しています。上記の図は、足立区がHP上で公開している（荒川が氾濫した場合）のハザードマップです。想定される最大浸水深が4段階で色分けして示されており、濃い茶色が5ｍ以上、茶色が3m~5mとなっています。マンションなどの階高は、通常3m程度なので茶色の部分でも2階部分までは浸水する可能性がある想定になっています。

足立区のHPでは、荒川以外にも利根川、江戸川、中川、綾瀬川、芝川・新芝川、内水氾濫、高潮の場合の浸水想定域が提示されています。不動産の取引の際には関係する全ての図を示すことになります。

令和2年7月豪雨による熊本県人吉市や球磨村渡地区をはじめとする洪水被害、令和元年10月の台風19号による大雨・暴風被害、平成30年7月豪雨などでも浸水被害を受けた地域の多くがハザードマップによる浸水領域でした。不動産の購入や賃貸を検討する際には、浸水被害の可能性や程度は事前に確認しましょう。

2019年10月の台風19号による浸水被害は、多摩川周辺の戸建てやマンションの売れ行きが鈍化するなど、市場にも影響が出ました。浸水による建物被害は、マンションよりも一戸建ての方が大きくなります。

洪水による浸水を防ぐことは難しいので、ある程度のリスクを踏まえつつ保険で対応せざるを得ないでしょう。豪雨被害は毎年何れかの場所で発生しており、浸水リスクを理解したうえで住まいを選ぶことが大切です。

都市が栄えるためには、水は必需品です。故に、長江の支流が流れる上海、ガンジス川最大の支流ヤムナー川が通るデリー、テムズ川が流れるロンドン、セーヌ川を抱くパリ。江戸もそうであったように世界の主要都市の多くは水の恵みで成長しました。

「水害ハザードマップにおける対象物件の所在地の説明を義務化」した今回の改正。人々の住まい選びの基準にも影響を与えるかもしれません。