駅２分「パークタワー勝どきサウス」が「ミッド」より魅力的な理由

三井不動産レジデンシャル、鹿島建設、清水建設は、中央区勝どき二丁目・四丁目にて建設中の地上58階建、総戸数1,665戸の首都圏最大規模の分譲マンション「パークタワー勝どきサウス」のモデルルーム事前案内会を7月上旬より開始することを発表しました。なお、販売開始は9月上旬予定となっています。筆者は、「パークタワー勝どきサウス」を「パークタワー勝どきミッド」以上に魅力を感じていますが本稿でその理由を紹介します。（2021年6月3日初回掲載）

 

「パークタワー勝どきサウス」は商業、スポーツアリーナ、保育園、新設の駅出入口など、日々の生活利便施設を街内に設けた約2.3haの商住複合大規模再開発プロジェクト「GRAND MARINA TOKYO」内に誕生。「パークタワー勝どきミッド」よりも高い同物件の上層部にはスカイデッキを設置するなど、都心の眺望を堪能できかつ、足元には広大な緑地と水辺を生かした共用部やニューノーマル時代の生活様式に対応した施設も用意されています。

なお、ミッド棟は 2020 年 11 月より販売を開始し、販売戸数 507 戸に対し全戸契約済みと好調な売れ行き。30～40 代のファミリー層中心に、幅広い世代が契約している。ニューノーマル時代の生活様式に対応した個室付きのコワークスペースなどの共用部、書斎付き専有部プランも好評を得ています。

【パークタワー勝どきミッド　第1期1次～第2期1次販売状況】
販売価格：3,690 万円～3 億 3,980 万円
専有面積：25.05 ㎡～153.05 ㎡
エントリー総数：約 15,000 件
来場総数：約 3,000 組（2020 年 9 月 4 日～2021 年 5 月 2 日）
販売戸数：507 戸（総戸数 1,121 戸）
登録申込総数：約 1,500 件 最高倍率：27 倍 平均倍率：約 2.9 倍

【「パークタワー勝どきミッド/サウス」物件概要】
【所 在 地】 ミッド：東京都中央区勝どき 4 丁目 1501 番地（地番）サウス：東京都中央区勝どき 4 丁目 1500 番地（地番）
【交 通】 ミッド：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩 1 分 サウス：都営大江戸線「勝どき」駅徒歩 2 分
【総 戸 数】 ミッド：総戸数 1,121 戸、販売総戸数 570 戸、事業協力者住戸 551 戸　サウス：総戸数 1,665 戸、販売総戸数 1,115 戸、事業協力者住戸 550 戸
【敷地面積】 ミッド：10,712.20 ㎡、サウス：12,015.18 ㎡
【延床面積】 ミッド：138,312.00 ㎡、サウス：180,827.74 ㎡
【建築面積】 ミッド：4,745.85 ㎡、サウス：4,300.00 ㎡
【構造/建物階数】 ミッド：鉄筋コンクリート造地上 45 階地下 2 階　サウス：鉄筋コンクリート造地上 58 階地下 3 階
【売 主】 ミッド：三井不動産レジデンシャル株式会社、清水建設株式会社　サウス：三井不動産レジデンシャル株式会社、鹿島建設株式会社
【施 工】 ミッド：清水建設株式会社、サウス：鹿島建設株式会社
【販売予定価格】 4,700 万円（31.29 ㎡）～3 億 7,800 万円（156.66 ㎡） ※100 万円単位
【販売開始日】 2021 年9月上旬（サウス）
【建物完成予定日】 2023 年 8 月下旬（予定）
【入居開始予定日】 2024 年 4 月下旬（予定）

「パークタワー勝どきサウス」概要
開発コンセプトは、「BRIDGE TO THE NEXT」。勝どきエリアの象徴として新たな人の流れを生み出し、次世代型のライフスタイルを発信し、街、人、くらしを結ぶ架け橋となりたいという思いから選定された。東京湾岸エリアでも都心・銀座に近く、中央区・勝どき駅と直結する同プロジェクトは、勝どきに光をあてながら、ますます注目される湾岸エリアの現在と未来を繋ぐ、世界が注目する街づくりの実現を目指しています。

共働きにも暮らしやすいミクストユース型の開発で快適なライフスタイルを実現
本物件含む当プロジェクト内には、商業、クリニックモール、スポーツアリーナ等の日々の生活利便施設を設けています。住宅のみならず、スーパー、保育所などの都市機能の集積、広大な緑地と水辺空間を創出することで、増加する共働き世帯にも住みやすい街づくりを実現しています。

環境に配慮したランドスケープ
敷地面積約 23,000 ㎡のうち約 70％の空地率を確保するとともに、800 本超の中高木を配した約 7,000 ㎡超の緑地空間を設け、居住者様・地域の方々の憩いの場を用意。子供連れも楽しめる「グラスパーク」、街の象徴となる「セントラルラグーン」など、老若男女、単身からファミリーまで多様な世代の憩いの場として、環境に配慮した水辺の潤いと豊かな緑に触れる空間を創出しています。

首都圏最大規模 58 階建・総戸数 1665 戸のランドマークタワー
2 層吹抜のエントランスホールや 53・54 階のスカイデッキなど首都圏最大規模のマンションに相応しい、スケールメリットを活かした共用部を設置。

都営大江戸線「勝どき」駅徒歩 2 分の利便性
本物件は外構部に歩行者用の屋根を設置し、街の中に新設される「勝どき」駅出入口まで雨を避けてのアクセスが可能。※「パークタワー勝どきミッド」は駅直結・徒歩1分、「パークタワー勝どきサウス」は約120m・徒歩2分です。

ニューノーマル時代の多様な働き方に対応するワークスペース
物件内には書籍に囲まれ、半個室も用意されている「ブックコリドー」や、水辺や緑を望むテラス席の「キャナルサイドテラス」を用意。「パークタワー勝どきミッド」内には個室ブース、会議室付きの約 300 ㎡のコワーキングスペースを設置。また、外構エリアには、ワークに適した「ビッグテーブル」を配置するなど、その日の気分と作業内容に応じて多様なワークスペースの中から働く場所を選ぶことが可能。共用部や外構部には Wi-Fi 環境も整備し、働きやすい空間を実現しています。

地域との共生
地域に住む人が利用可能な施設として、「パークタワー勝どきミッド」内にある商業施設に加え、飲食メニューを提供する「キャナルカフェ」、豊富な緑を感じながらトレーニングできる「キャナルフィットネス」、「パーティルーム」を設置。地域との交流の場を用意し、地域の発展、共存を目指す。

「パークタワー勝どきミッド」より「パークタワー勝どきサウス」選ぶ理由

これから事前案内会が始まる「パークタワー勝どきサウス」ですが、既に人気になっている「パークタワー勝どきミッド」と多くの人は比較するのではないでしょうか。2棟とも素晴らしいマンションですが、どちらを選ぶかといわれると、筆者は「パークタワー勝どきサウス」を選びます。理由は、ライフシーンを考えた満足度で「パークタワー勝どきサウス」のほうが、「パークタワー勝どきミッド」を上回ることが想像できるからです。

「ミッド」と「サウス」の概要面での違いは、「ミッド」が勝どき駅直結で徒歩1分表示であるのに対し「サウス」が歩行者用の屋根の下を通ってのアプローチで、徒歩2分表示であること。この点は、単純にスペックだけ見ると駅近の「ミッド」の方が魅力的に感じるかもしれません。

その他の概要は、 総戸数 ミッド： 1,121 戸 VS サウス： 1,665 戸、延床面積 ミッド：138,312.00 ㎡  VS　サウス：180,827.74 ㎡、構造・建物階数 ミッド：鉄筋コンクリート造地上 45 階地下 2 階 VS サウス：鉄筋コンクリート造地上 58 階地下 3 階 と全ての項目でサウスが上回っています。

 

総戸数1,665戸は、「スカイズ タワー＆ガーデン」の1,110戸や販売好調な「ブランズタワー豊洲」の1,152戸はもちろん「勝どき ザ・タワー」の1,420戸、「ザ・トーキョータワーズ　ミッドタワー」の1,461戸を上回る単独では、都心最大級のスケールとなります。

また最高階数58階は、60階の「ザ・パークハウス 西新宿タワー60」には及ばないものの「ザ・トーキョータワーズ」や「ザ・タワー横浜北仲」の58階と並び52階建ての「ドゥトゥール」や53階建ての「勝どき ザ・タワー」を上回ります。

【参考記事】令和を代表するタワーに　「ザ・タワー横浜北仲」圧巻の共用空間

 

また、建物の形状がサウスは、トライスター型（Y字型）です。これは、「スカイズ　タワー＆ガーデン」や「勝どき ザ・タワー」、「芝浦アイランド　ケープタワー」などと似たような形状で3方向のワイドフロンテージになるため、ワイドスパンの使い勝手の良い住戸プランが生まれやすい。公式ホームページの「パークタワー勝どきサウス」の間取りも眺めると魅力的なプランが多く感じるのは、トライスター型の建物だからです。

また、1階や2階にキャナルカフェやキャナルフィットネスといったサードプレイスがあるのも魅力です。53階にはスカイデッキがある一方で、多くの共用施設がミッドに集まっています。共用部を利用するためのエレベーター利用は、少ないことが予想されます。

駅徒歩1分よりも徒歩2分に魅力を感じるリゾート気分を楽しむアプローチ

「私が一番好きな道は帰り道です」とは、事業主である三井不動産レジデンシャルのコマーシャルのワンフレーズですが、「パークタワー勝どきサウス」のオーナーも同じ思いを感じるのではないでしょうか。

完成予想模型を見てもわかるように屋根付きのアプローチは、日中は陽光を浴びながら夜は美しくライトアップされます。海沿いのロケーションに建築デザイナーである星野裕明氏の構想したリゾートライクな空間を毎日楽しむことができます。

この空間は、外部の人も利用できるので季節の移り変わりや街の風情を楽しむこともできます。「晴れの日は、晴れを」、「雨の日は雨を」感じられるのは素敵です。「パークタワー勝どきミッド」は、地下通路に直結しているのでアプローチ上になりません。

筆者は、駅直結の「パークタワー勝どきミッド」と徒歩2分の「パークタワー勝どきサウス」の資産性も差がないと思います。駅直結とはいえ、「キャピタルゲートプレイス」などと異なり、改札までは「パークタワー勝どきミッド」も地下通路をかなり歩きます。住戸によっては、運河が2方向に流れる「パークタワー勝どきサウス」の方が中古市場で人気になるかもしれません。

 

リセールバリューデータを見ても、1分と2分では大きな差異はありません。また、「パークコート文京小石川ザ　タワー」のように商業地域のタワーほど直結有無の優位性はないように感じます。

【参考記事】「マンション上昇率トップ100」を分析して分かった「価値が上がる物件」の共通点

【参考記事】駅直結再開発「パークコート文京小石川 ザ タワー」が選ばれる理由

 

「パークタワー勝どきミッド」は、高倍率で抽選に落ちた方もいるかもしれませんが「パークタワー勝どきサウス」も選べるという点では、選択肢が豊富になったと捉えて良いのではないでしょうか。

気になる価格設定ですが、予定価格が4,700 万円（31.29 ㎡）～3 億 7,800 万円（156.66 ㎡）とあるように「パークタワー勝どきミッド」と同じくらいもしくはそれ以上の設定になるのではないでしょうか。「パークタワー勝どきミッド」と「パークタワー勝どきサウス」がほぼ同じ価格設定であれば、間取りの好みで選んでみてはいかがでしょうか。

事前案内会は、7月上旬より開始予定。販売開始は2021年9月上旬予定。中央区湾岸エリアでマンションを検討している方には、見学をおすすめしたいと思います。

 

【編集後記】

筆者の家もそうなのですが、駅からのアプローチが心地良いと朝の出勤や帰り道で気分転換がはかれます。例えば、春は桜並木の間を抜ける、夏はサルスベリの花を楽しむ、冬はクリスマスのイルミネーションを楽しむなど。駅直結は確かに便利ではあるのですが、地下通路を抜けてすぐにホームに行くのは味気なく感じます。

忙しい30代から40代なら少しでも早くというのもわかる気がしますが、多くの人が暇つぶしに時間とお金を費やしていることを考えると敷地内の景色を楽しむ余裕が持てる人には、好適なレジデンスかもしれません。

もともと囲まれ感はある立地ですから、「ザ・タワー横浜北仲」のように建物内の共用施設は充実。加えてリゾートライクな外構とても魅力的です。

そういう意味で、「パークタワー勝どきサウス」は2021年のおすすめのマンションの一つです。因みに、先日完売した「パークコート千代田四番町」の最も高い住戸は森の借景が魅力の2階住戸（倍率がついた模様）。借景が素晴らしい低層部の部屋はかなりの人気になりそうですね。

 

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著者プロフィール　岡本 郁雄　（おかもと　いくお）不動産コンサルタント
不動産領域のコンサルタントとして、マーケティング、コンサルティング、講演、執筆などで幅広く活躍。首都圏を中心に3000件以上の新築マンションのモデルルームや現場を見てきた。1967年岡山県倉敷市生まれ、神戸大学工学部卒。ファイナンシャルプランナーCFP®、中小企業診断士、宅地建物取引士、公認 不動産コンサルティングマスター。