中古価格は全て上昇！2019年の首都圏マンション市場を振り返る

令和元年となった2019年がまもなく終わります。中古・新築ともに地価上昇にともなうマンション価格上昇が続いた2019年。消費税引上げが10月に実施され負担の緩和策として住宅ローン控除の拡充も行われました。直近の市場データを見ながら2019年のマンション市場を振り返ります。

中古マンション価格は、前年同月比7.6％の大幅上昇　新築の契約率低調

公益財団法人東日本不動産流通機構発表の月例速報（2019年11月度）によれば、2019年11月度の首都圏中古マンションの成約件数は、前年同月比-1.6％の3,175件です。また、成約平米単価は前年同月比8.2％上昇の55.01万円、価格は7.6％上昇の3,548万円と大きく上昇しています。

地域別では、成約平米単価が区部が6.0％上昇。横浜・川崎市3.9％上昇、埼玉県4.1％上昇、千葉県2.6％上昇、多摩2.2％上昇、神奈川県他11.3％上昇とすべてのエリアの中古マンションが前年同月比で高くなっています。

新築マンションの価格動向は2019年度上半期で、東京都区部が平均価格7,105万円、平米単価111.1万円（1.8％上昇、0.5％減少）、神奈川県が平均価格5,134万円、平米坪単価76.0万円（3.2％下落、1.1％上昇）、都下が平均価格5,741万円、平米単価83.7万円（11.5％上昇、13.3％上昇）、埼玉県が平均価格4,715万円、平米坪単価67.4万円（6.1％上昇、5.0％上昇）。

新築マンションの高止まり傾向が続く中で、中古マンションに注目する人も出てきているでしょう。また、消費税が引き上げられた2019年10月以降の新築マンションの契約率は、不動産経済研究所の首都圏のマンション市場動向によれば、2019年10月が42.6％、2019年11月が55.2％と低調な結果に。2019年10月は、台風19号による被害が広範囲に発生した時期。週末の天候不順が続きマンションの売れ行きにも影響が出たようです。

地価上昇が続いており建築費も高止まり傾向が続いているので、供給価格はじわりと上昇が続いています。こうした中でも大量に集客や反響を集める物件や短期間に完売する物件も出てきています。『価格に見合った価値のあるマンションなのか』をよく考慮して物件を選択する傾向が強くなっていると感じます。

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駅近好立地マンションが好調　駅直結「パークコート文京小石川ザタワー」

堅調な売れ行きで完売した「ブランズシティ蓮田」の現地

新築マンションの販売動向では、駅近好立地のマンションが比較的堅調でした。中でも2017年秋の『ザ・タワー横浜北仲』のような駅直結の再開発タワーの人気は根強く、『津田沼ザ・タワー』が春を待たずに完売。都営大江戸線・都営三田線「春日」駅直結の「パークコート文京小石川ザタワー」も1年もかからずに完売しました。

「パークコート文京小石川ザタワー」のモデルルーム

また、都心エリアは高価格帯マンションとコンパクトマンションの供給が増える中で売れ行きにバラツキが見られ、専有部の天井高を確保した「プラウド恵比寿ヒルサイドガーデン」や屋上の「スカイヴィラ」やホテルライクの共用部を設けた「パークコート南麻布」など『違い』を感じる物件に支持が集まり、短期間に完売しました。

2019年11月には、山手線の内側としては最大級となる総戸数1247戸の再開発プロジェクト「SHIROKANE The SKY（白金ザ・スカイ）」の販売がスタート。一部の住戸に高倍率がつくなど注目を集めました。

こういった注目物件の揃った2019年ですが、最も供給戸数が多かったのは東京五輪選手村跡に誕生する大規模プロジェクト「HARUMI FLAG」です。約18haの広大な土地に、商業施設・小中学校・広大な公園・マルチモビリティステーションと住宅を整備。賃貸棟も併せた総戸数は、5632戸にも上ります。

「HARUMI FLAG」の完成予想パース

第1期600戸に続き第1期2次は340戸を供給。事前案内会の開始が2019年4月27日からだったので7カ月間余りの販売期間で940戸を供給したことになります。タワー棟を除いた分譲街区は、2,690戸ですので既に板状棟の3分の1以上を供給したことになります。1月上旬からは、新街区「SUN VILLAGE」の事前案内会が始まります。「SUN VILLAGE」の第一工区は、専有面積が61.06平米～116.58平米で「PARK VILLAGE」や「SEA VILLAGE」と眺望などの立地条件も異なるため価格帯も注目です。

さらに東京湾岸エリアは、「豊洲」駅徒歩4分に建つ地上48階建て中間免震構造採用の総戸数1152戸「ブランズタワー豊洲」の新規発売もありました。こちらも第1期で450戸を供給しておりオーバル型の建物の中央広場に共用施設を集めた「プラウドシティ東雲キャナルマークス」や2019年7月に竣工した「シティータワーズ東京ベイ」などと併せると相当な供給戸数になります。選択肢の豊富なエリアだった言えるでしょう。

来年は、勝どき二丁目・四丁目の再開発街区に誕生する「パークタワー勝どきミッド」、「パークタワー勝どきサウス」の販売が始まる予定。さらにラインナップが充実しそうです。

供給戸数が増えない中、「シントシティ」（さいたま新都心駅　約1400戸）や「プラウドシティ日吉」（日吉駅　約1320戸）、「幕張ベイパークスカイグランドタワー」(海浜幕張駅　826戸）などスケールの大きな開発が続いています。500戸超の規模のマンションも「プラウドシティ吉祥寺」（吉祥寺駅　678戸）や「プラウドタワー武蔵小金井クロス」（武蔵小金井駅　716戸）など大規模開発が目立った2019年でした。

また、総戸数100戸未満のマンションでも「ワークラウンジ」のある「グランツオーベル中野」（中野駅　62戸）やサードプレイス「シェアラウンジ」を1階に設けている「Brillia 上野 Garden」（上野駅　98戸）などライフスタイルをサポートする提案のあるマンションも目立ちます。

マーケットが成熟する中で、求められるのはキラリと光る提案力。建築費の上昇で、設備・スペックを廉価のものにした物件も目立つようになってきましたが、こうした市場環境で売れるのは、「HARUMI FLAG」のような魅力的なマンションだと思います。

2020年は、駅徒歩2分の大規模複合開発「プラウドタワー亀戸クロス」など好立地の物件が目立ちます。これからマンションを検討する方も大いに期待して良い年になるのではないでしょうか。

【編集後記】

『街とマンションのトレンド情報局』を立ち上げたのが2019年の2月。筆者は、2006年1月からオールアバウトマンショントレンド情報など様々なメディアに寄稿しています。仏教用語で「一隅を照らす」という言葉がありますが、当サイトは筆者の「街と住まい」に関連する気づきをより多く届けたいと思いスタートしました。

住まいを探す方にとって大切なのは、住まい選びのモノサシです。不動産領域の仕事に関わって30年超。ＦＰや不動産コンサルタント、中小企業診断士の資格を持つ専門家の視点はもちろん平成バブルから崩壊、そしてＩＴバブルからリーマンショック以降の変遷を近くで知る人間のフィルターを通して分かりやすく情報を届けたいと思います。

2019年、素敵なマンションや戸建てに出会えた方、おめでとうございます。

私を含め誰もが未来を予測することは不可能だと思います。しかし、自分や家族の理想とする人生に向かって歩むことは誰しもができることだと思います。未来を見通せないからこそ「面白さ」や「希望」があります。このサイトが読者の方の住まい探しの一助になれば幸いです。令和2年もどうぞよろしくお願いします。